НОВЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС: ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ. Нужно ли приватизировать квартиру?



  Новый ЖК, а также закон о введении его в действие существенно отразятся на правах и свободах граждан. На основе поступающих вопросов постараюсь рассказать о его основных позициях.

  - Будут ли пересмотрены очереди на предоставление жилья?
  - Нет. Те, кто стоял в очереди, будь она льготная или общая, по состоянию на 1 марта, из нее не будут вычеркнуты.
  - Как квартира будет предоставляться в наем?
  - Здесь есть принципиальные вещи. Вводится два вида найма – социальный и коммерческий. Социальным является, например, обычное проживание в неприватизированной квартире. То есть человек платит за жилищные и коммунальные услуги в соответствии с их себестоимостью. А вот коммерческий наем предполагает, что собственник сдает квартиру по коммерческим условиям. Это есть и сегодня, но это впервые узаконено. Последствием может стать, скажем, появление доходных домов. В них домовладелец (предприниматель) сможет сдавать жилье по расценкам, которые сам же и устанавливает (ст. 19 ЖК).
  - Можно ли приватизировать квартиру?
  - Если вы по состоянию на 1 марта имеете на руках ордер, то право приватизировать у вас сохраняется до 1 января 2007 года. После этой даты приватизировать не получится уже никогда. Кстати, до 1 января 2007 года можно и «расприватизировать» жилье – отдать право собственности на него обратно властям (Закон «О вступлении в силу ЖК»).
  - Нужно ли приватизировать квартиру?
  - Желательно. У владельца неприватизированной квартиры меньше прав. Чтобы вселить даже члена семьи в свое жилье, он должен спросить разрешения у чиновника, а тот вправе отказать (ст. 70). Он не имеет права голоса на собрании жильцов дома (ст. 36). Наконец, его могут выселить за долги по коммунальным платежам. Правда, долги должны возникнуть по «неуважительной причине», а низкий уровень доходов относится к причинам уважительным (ст. 90). Но все это – лишняя нервотрепка, и лучше обойтись без нее.
  - Есть опасность, что с жильцов приватизированных квартир будут брать высокий налог?
  - Пока такое решение не принято. Но с жильцов квартир неприватизированных будут брать плату за наем. Ее размер будет зависеть от качества жилья, но определять его будет мэрия по собственному усмотрению. Малоимущие от платы за наем освобождаются (ст. 157).
  - Будет ли обязательное страхование жилья?
  - Пока нет.
  - Вправе ли жильцы многоквартирного дома запретить размещение в доме офиса, кафе, парикмахерской и пр.?
  - В соответствии с п. 4 ст. 26 ЖК РФ, по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. В случае перевода собственником квартиры в нежилое помещение вопрос размещения офиса, кафе и т. д. в данном помещении решается им единолично. Единственные ограничения- перевод в нежилые помещения возможен лишь квартир первых этажей. Может быть и второй этаж, но тогда на первом никто не должен жить. Разумеется, должны выполняться санитарные, противопожарные и иные нормы (ст. 23 ЖК).
  - Мы разведены, я являюсь собственником квартиры. Бывшая супруга прописана со мной. Пытался ее выписать, но суд мне отказал. Изменились ли правила с новым Жилищным кодексом?
  - Изменились. Если доходы бывшего члена семьи позволяют снять жилье по найму либо где-то у него есть иное жилье, суд примет решение о его выселении. Если денег у бывшей жены нет и нет другой крыши над головой, суд оставит ее в вашей квартире «на определенный срок». Что такое «определенный срок» - неизвестно и зависит теперь исключительно от воли судьи. Если есть дети, то «суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов семьи». «Вправе» - то есть не обязан. Опять-таки речь идет о свободе судьи принимать любое решение. Любое решение будет законным (ст. 31 ЖК). Но собственник вправе теперь продать свою квартиру и купить вместо нее другую, уже без всяких обязательств перед бывшим супругом и детьми. Согласие органов опеки теперь не требуется. Лично я думаю, что это очень неправильно. Авторы Кодекса рекомендуют заключать брачные контракты и все прописывать в них, но это предложение нелепо к уже существующим семьям.
  - Мы живем в частном доме в центре города. Может ли мэрия отобрать у нас землю и выселить на окраину?
  - Это даже не вполне так, а хуже. «Для государственных и муниципальных нужд», перечень которых не определен, может быть изъят и земельный участок, и снесены дома. Об этом ему сообщается за год. Взамен изымаемого жилья никто квартиру давать не обязан. Давать обязаны только деньги - «выкупную цену», включающую в себя рыночную стоимость дома, расходы на переезд, найм нового жилья и оформление права собственности на новое жилье. Оформление права собственности, насколько я понимаю, означает не более, чем его регистрацию. Правда, далее написано, что власть «может предоставить взамен изымаемого иное жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену». То есть получается, что денег должно хватить на другое жилье. Но нигде не сказано, что площадь этого жилья должна быть равноценна вашей и что это жилье должно быть в центре города. Теоретически можно спокойно выселить из старых строений на ул. Ленина и предложить взамен такие же старые строения в Рабочем поселке на Выгонке. Если вы с таким решением не согласны, то дело будет рассматривать суд. Единственная зацепка в суде для горожанина - постараться доказать, что о «нуждах» власти нет и речи. Но если ваш дом является аварийным или ветхим, то сам факт его сноса является «нуждой», и суд вы не выиграете (ст. 32 ЖК).
  - Изменится ли что-то с ЖЭКами?
  - Уже изменилось. С 1 марта владельцы приватизированных квартир, если их в доме большинство, приобретают дополнительные права. Они сами решают, кому и сколько платить за обслуживание дома (ст. 156). Более того, без согласия общего собрания никому не могут быть переданы в пользование подвалы, чердаки и прилегающие к дому земельные участки (ст. 36 ЖК). Таким образом, любые решения органов власти о передаче чего-либо в аренду после 1 марта без согласия собственников квартир дома являются незаконными. Пределы земельных участков определяют сами жители, но надо понимать, что чем больше земельный участок, тем больше земельный налог. Собрание собственников может созвать любой владелец приватизированной квартиры, за 10 дней вручив соседям письменное приглашение. Приглашения должны направляться заказными письмами или вручаться под роспись. При этом собрание не вправе выйти за пределы предложенной повестки дня. Голоса считаются в зависимости от площади жилья. Если у вас площадь квартиры 54 кв. м, то у вас условных 54 голоса. У соседа с площадью 33 кв. м - соответственно 33 голоса. Возможно заочное голосование путем подачи заявлений инициатору собрания, то есть что-то типа референдума с ответом на предложенные вопросы (ст.45-48 ЖК РФ).
  - Обязательно ли проводить такое собрание?
  - Обязательно, иначе будет хуже. В соответствии с ЖК, до 1 марта 2006 года собственники квартир многоквартирных домов должны решить, какой механизм управления им избрать:
- создать ТСЖ;
- нанять управляющую компанию;
- управлять непосредственно.
  Если сами люди за год не соберутся, мэрия вправе провести конкурс и сама выбрать управляющую организацию. Договор с этой организацией заключается на срок от года до пяти. То есть вместо ЖЭКа появится частник. Понятно, что лучше выбрать этого частника самим и заключить с ним договор на год (а потом посмотреть), чем отдавать такое право властям, которые вправе заключить договор сразу на пять лет и смотреть ни на что особенно не будут. Если с выбором управляющей компании возникли проблемы, ТСЖ лучше не создавать - могут возникнуть дополнительные трудности. Дело в том, что коммунальные компании («Коммунэнерго», «Водоканал» и др.) тогда получат право на законных основаниях отключить весь дом, не разбираясь, кто в нем платит, а кто - нет. Жилищный кодекс дает право выбрать третий путь - «непосредственное управление», которое дает право каждому отдельно заключать договора с коммунальщиками. В отношении ремонта самого дома можно сделать исключение и заключить общий договор (ст. 164). Но в любом случае собраться и определиться нужно уже сейчас, в этом году. Иначе за вас решат другие.
  - Как можно встать на очередь на улучшение жилищных условий после 1 марта?
  - Для этого надо считаться «малоимущим». Критериев этого понятия пока нет, но правительство должно разработать их в марте. На основании предложений правительства будет принят региональный закон. Оснований для постановки на учет теперь четыре: человек не имеет жилья вообще; площадь квартиры слишком маленькая и в расчете на члена семьи не соответствует нормативу; жилое помещение не соответствует установленным требованиям (ветхое, располагается в зоне подмочки и т.п.); в составе семьи есть хронически больной человек, проживание в одной квартире с которым невозможно. Перечень заболеваний будет утверждать правительство, и в него войдут, видимо, такие заболевания, как туберкулез и псориаз.
  Важно! Если гражданин ухудшил свои жилищные условия (продал квартиру, например), встать на очередь он сможет только через пять лет - раньше три года). Предоставление земельного участка для строительства дома, получение жилищной субсидии являются основанием для исключения из очереди (ст. 56 ЖК РФ).
  - Очереди дождаться невозможно. Кто вправе получить жилье вне очереди?
  - Теперь таких категорий только три. Это жители аварийных и ветхих домов, дети-сироты и граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний (ст. 57). При этом по-прежнему заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия.

30 января 2006, 22:00  2992
Автор: Олег ШЕИН

Комментарии

Реклама

Ещё из раздела
"Консультант"